LLoyd Jones | Las oportunidades de reutilización adaptativa de viviendas para mayores se materializan en medio de las dificultades de los hoteles

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Las oportunidades de reutilización adaptativa de viviendas para mayores se materializan en medio de las dificultades de los hoteles

Las oportunidades de reutilización adaptativa de viviendas para mayores se materializan en medio de las dificultades de los hoteles

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Covid-19 ha perturbado el sector inmobiliario comercial durante el último año, pero pocas clases de activos se han visto tan afectadas como el sector de la hostelería. Desde los primeros días de la pandemia, algunos promotores, inversores y operadores de residencias de ancianos han dicho que prevén oportunidades para adquirir y reposicionar activos hoteleros.

Aunque la disponibilidad de las vacunas Covid-19 hace esperar un repunte de los viajes y el turismo, cuándo se recuperará el negocio hotelero es una pregunta para la que nadie tiene respuesta; algunos analistas esperan que la recuperación sea similar a la "recuperación alargada" prevista para la tercera edad.

La incertidumbre sobre el repunte de la hostelería está llevando a algunos propietarios a sopesar sus opciones de reconversión, entre ellas las viviendas para mayores. En Farmington Hills (Míchigan), el propietario del Holiday Inn & Suites Farmington Hills - NW Detroit ha anunciado que va a reconvertir el hotel en una vivienda independiente tras haber estado cerrado durante casi un año.

Y en Bloomington, los propietarios y la dirección del hotel Crowne Plaza Aire predican la paciencia en la recuperación antes de sopesar opciones de reurbanización que podrían incluir viviendas para mayores.

Los inversores y promotores de viviendas para personas mayores observan con atención las dificultades de los hoteles. Pero la diligencia debida será esencial, no sea que las partes interesadas que se apresuran a reposicionar los activos cavan agujeros más profundos, dijo el socio y director de desarrollo de Canopy Lifestyles, Dennis Stamey, a Senior Housing News. La empresa, con sede en Marietta (Georgia), gestiona viviendas para personas mayores y ofrece a sus clientes su experiencia en una serie de cuestiones, como el reposicionamiento.

"Alguien tiene que tener realmente ganas de esto", dijo. "Tienen que entender los tiempos que se van a necesitar".

Surgen signos de angustia

Un año después de la pandemia, hay signos de angustia en el sector hotelero que podrían acelerarse, especialmente si el esfuerzo de vacunación no genera confianza en que los viajes de negocios y de vacaciones se recuperarán rápidamente.

Entre los signos emergentes de angustia: Los propietarios de 43 hoteles del área metropolitana de la ciudad de Nueva York se encontraban en mora por un monto acumulado de 1.500 millones de dólares en bonos hasta octubre de 2020. Los ingresos por impuestos sobre el alojamiento de los hoteles de Bloomington (Minnesota) se desplomaron un 33% en 2020, y se espera que este año se mantengan por debajo de los niveles anteriores a la pandemia.

Los hoteles de todo el país están despidiendo a un gran número de trabajadores. La semana pasada, el Four Seasons Silicon Valley, en East Palo Alto (California), despidió definitivamente a 119 empleados, según informó el San Francisco Business Times.

La presión aumenta, ya que los hoteles necesitan viajar para generar ingresos, lo que a su vez permite a los propietarios pagar el servicio de la deuda de sus propiedades. Los inversores en préstamos de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) respaldados por hoteles están preparados para ver pérdidas en sus inversiones si los hoteles en un entorno post-pandémico experimentan una recuperación prolongada.

Covid-19 está afectando especialmente a los hoteles de lujo y de servicio completo. El legendario Hotel Roosevelt de Nueva York cerró el pasado octubre. El propietario del emblemático Palmer House Hilton de Chicago, el segundo hotel más grande de la ciudad, se enfrenta a una demanda de ejecución hipotec aria en la que se alega que la empresa incumplió una hipoteca de 333,2 millones de dólares.

Las investigaciones de la consultora de gestión empresarial McKinsey sugieren que la recuperación de los hoteles a los niveles anteriores a la pandemia no se producirá hasta 2023, si no más tarde. Se espera que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) especializados en hoteles y hostelería tengan un rendimiento inferior hasta que los viajes de negocios y de vacaciones se recuperen, lo que no ocurrirá hasta que los esfuerzos de vacunación cobren un impulso significativo.

Hasta el momento, los prestamistas han tenido paciencia con los propietarios de hoteles, comprendiendo las circunstancias extremas que han afectado a todos, dijo el presidente y consejero delegado de Lloyd Jones Capital, Chris Finlay, a SHN. Lloyd Jones se está expandiendo en el sector de la vivienda para mayores con su marca Aviva, y Finlay es optimista en cuanto a la oportunidad de adquirir y convertir hoteles, pero señala que no es probable que se produzca una oleada de ejecuciones hipotecarias de los bancos a corto plazo.

Los prestamistas bancarios cuentan con una amplia liquidez en sus balances, como resultado de los esfuerzos de la Reserva Federal por endurecer la normativa sobre préstamos en los años anteriores a la pandemia.

Cuando la primera oleada de casos de Covid-19 se extendió por todo el país el año pasado, los prestamistas se apresuraron a retirarse al margen y dejar que el mercado se asentara antes de volver gradualmente a este espacio. Sin embargo, la suscripción de préstamos sigue siendo más estricta, junto con un desequilibrio entre los mercados de deuda y de capital: la deuda puente, en particular, es difícil de cerrar. Y la mayoría de los bancos sólo atienden a los clientes existentes con un historial de éxito probado.

Finlay lo atribuye a los esfuerzos proactivos de la Reserva Federal para proteger a la economía de las dificultades extremas durante las primeras semanas de la pandemia. Ha señalado a los bancos que los apoyará hasta el final de Covid-19, y que no cambiará de rumbo repentinamente.

"No es como en las pasadas recesiones, en las que los bancos tenían una base inestable para empezar", dijo. "Todos los grandes bancos, e incluso la mayoría de los bancos regionales, están ahora muy bien capitalizados".

Los mercados de CMBS también han sido relativamente pacientes, pero las agencias de calificación mantienen una estrecha vigilancia para detectar cualquier signo de que los préstamos pasen a manos de administradores especiales, lo que afectaría principalmente al futuro de los hoteles de servicio completo como el Palmer House. Pero hay volatilidad: la tasa de morosidad entre los hoteles con préstamos CMBS el pasado mes de septiembre fue un récord del 33,5%, en comparación con sólo el 2,5% en abril de 2020, según datos de la empresa de investigación inmobiliaria Trepp, que recoge el bufete de abogados Levenfield Pearlstein.

Lo que ocurra con los hoteles con deudas CMBS en mora dependerá de varios factores, como las opciones legales de los propietarios, la paciencia de los prestamistas y el ritmo de recuperación. Los hoteles más pequeños con préstamos CMBS pueden convertirse en sólidas oportunidades de reposicionamiento, si las dificultades ganan terreno.

"La pregunta [para los administradores de CMBS] es: ¿hasta qué punto quieren ser agresivos?". dijo Finlay. "Si el hotel está cerrado, no hay mucho que puedan hacer. Tienen que iniciar el proceso".

 

Haga clic en el enlace para ver la historia completa: https://seniorhousingnews.com/2021/03/11/senior-housing-adaptive-reuse-opportunities-materialize-amid-hotel-distress/