Tod Petty:
Hola, este es Tod Petty con Senior Housing Unfiltered. Bienvenidos al programa de hoy, que es el tercer episodio: El diseño Charrette, la visión de la nueva vida de la tercera edad. Hoy en día, hay tres objetivos que queremos lograr como se discute con Melissa Banko. Uno, la duda nunca te dará la respuesta que quieres. Número dos, la acción te dará más descubrimientos que la vacilación, y empieza a moverte, la acción vendrá a ti. Tienes que ponerte en movimiento. Señoras y señores y amigos de todo el mundo de la vivienda para mayores, estamos muy agradecidos a Melissa Banko. Ella está tomando el tiempo para verter en nosotros su diseño visionario para el nuevo producto de la vivienda listo para ser descubierto. Es un privilegio para mí, Melissa, presentarles a nuestra mentora y amiga Melissa Banko, con Banko Design.
Melissa Banko:
Hola, hola, gracias, Tod, y miembros de nuestro querido podcast Senior Housing Unfiltered, me siento honrada de que hayan reservado tiempo para estar conmigo en este programa y estar conmigo para aprender un poco más sobre lo que Banko está haciendo mientras trabajamos juntos para mejorar esta industria y prepararse para los cambios que vienen a la vivienda de la tercera edad en 2020.
Tod Petty:
Gracias, Melissa. Melissa y yo estamos transmitiendo desde The Future Site en Banko Design, en algún lugar de Atlanta.
Melissa Banko:
En algún lugar.
Tod Petty:
Así que, nos vendaron los ojos y nos escoltaron a la ubicación no revelada, porque aparentemente, es un conocimiento secreto, que pronto será revelado por Melissa en el momento oportuno. Ella dijo que no puedo hacerlo todavía.
Melissa Banko:
Sí. Nos hemos filtrado un poco, pero estamos súper entusiasmados con un nuevo espacio para el estudio y el almacén de Banko Design, no muy lejos de donde estamos ahora, pero hemos sido realmente bendecidos este año para seguir creciendo, y eso significó superar nuestro espacio actual.
Tod Petty:
¿Cómo se puede ampliar? Tenéis todo este espacio de oficinas al que os vais a mudar. Fuimos recibidos por todo su equipo cuando entramos. Quiero decir, está ocupado. Es como dos días antes de Acción de Gracias. ¿Qué está pasando aquí?
Melissa Banko:
Escucha, lo que diferencia a Banko es definitivamente este equipo. Hemos tenido un año muy ocupado a pesar de la locura de COVID y lo que el mundo ha estado tratando en 2020. Nos hemos mantenido realmente fieles a nuestras raíces aquí este año y continuamos moliendo, persiguiendo el trabajo y simplemente bombeando un trabajo realmente bueno con nuestros clientes realmente impresionantes, y hemos visto una afluencia de clientes, hemos visto una afluencia de talento. Hemos conseguido talento de otros sectores que no han estado tan ocupados este año, lo que ha sido una gran bendición.
Tod Petty:
Genial. Vamos a hablar en un momento sobre cómo convertirse en una persona de acción en respuesta a los cambios que están ocurriendo en nuestra industria. Así que tenemos una increíble lección vital para todos nosotros. La acción es donde realmente ocurre la transformación en tu vida y en la mía. Así que, quédate con nosotros. Sois nuestros amigos y os prepararemos para lo que va a ocurrir en 2021. Nuestro objetivo es aportarte algo de valor a cambio de tu tiempo hoy, y te agradecemos que nos acompañes en este podcast. Estamos orgullosos de los miembros de nuestro equipo que hacen posible este podcast. En el cuarto trimestre, en Lloyd Jones nos hemos ocupado del futuro de las viviendas para mayores. Una de las lecciones de liderazgo más importantes que hay que entender es que hacemos lo que tenemos que hacer, no lo que necesariamente queremos hacer.
Tod Petty:
Hay cosas que no quiero hacer todos los días, pero sé que tengo que hacerlas. En medio de una pandemia impredecible, independientemente de lo negativa que pueda ser a veces, debemos seguir haciendo lo que tenemos que hacer para prepararnos para el futuro, independientemente de cómo nos sintamos, porque el futuro está llegando, va a ser diferente y debemos prepararnos para él. Así que vamos a compartir esta lección con vosotros. Espero que hagamos un buen trabajo. Normalmente hacemos un buen trabajo de comunicación. Vamos a dar lo mejor de nosotros mismos. Sigamos adelante. Nuestro podcast se titula, The Design Charrette: Envisioning New Senior Living con Melissa Banko.
Melissa, ¿sabes qué es eso?
Melissa Banko:
Lo hago. Lo hago. Lo que el público no sabe es que vamos a cantar durante una hora entera.
Tod Petty:
Sí. Eso es...
Melissa Banko:
Ese eres tú, en realidad. ¿No es así?
Tod Petty:
Soy un hombre humilde, así que no puedo jugar más. Vamos a sintonizar la página web de Melissa y usted puede averiguar lo que era.
Melissa Banko:
Sí. Sintoniza el teletón el próximo año.
Tod Petty:
El teletón.
Melissa Banko:
Y enviaremos un enlace a nuestro debut como dúo de cantantes, el primero.
Tod Petty:
Nuestro primer disco de éxito. Va a ser genial.
Melissa Banko:
Sí.
Tod Petty:
El Coronel Joshua Chamberlain tiene un gran código que quiero darles. Dijo: "Mi futuro es inmediato. Lo agarraré con ambas manos y lo llevaré con los pies corriendo". Esa es una declaración muy importante. Permítanme leerla de nuevo. "El futuro es inmediato, es ahora, lo agarraré con ambas manos y lo llevaré con los pies corriendo. Cuando me enfrente a la elección de no hacer nada o hacer algo, siempre elegiré actuar". Vaya, me encanta este hecho. Cuando realmente me enfrento a la elección de no hacer nada o hacer algo, siempre debemos hacer algo. La tesis de fondo es ésta. Si no tienes todas las respuestas, actúa de todos modos. ¿Cuántas veces dudamos porque no tenemos las respuestas? Acción, tenemos que pasar a la acción. No hay tracción sin acción, y la acción es una parte de la tracción. Y Melissa nos va a contar hoy cómo han pasado a la acción para prepararse para el futuro. Melissa Banko, bienvenida.
Melissa, te has estado preparando para el 2021 todo este año. Cada vez que hemos medido, estás haciendo algo, estás creando algo, te estás preparando. Estoy viendo el diseño, el cambio del producto ante mis ojos, y estás lista. Estás activo. Comparte con nosotros un poco de lo que estás haciendo. ¿Para qué te estás preparando? Quiero saber, el conocimiento secreto.
Melissa Banko:
Estoy de acuerdo con todo lo que dices y que hay bondad en la acción. Incluso después de este año, hemos tenido proyectos que se han retrasado. Tuvimos proyectos que necesitaban ser pospuestos porque eran trabajos de renovación. El 2020 fue un año en el que se nos lanzaron cosas que no habíamos previsto, pero seguimos adelante. Nos esforzamos como equipo. Tuvimos duras conversaciones sobre cómo hacerlo. Fuimos estratégicos. Sabíamos que queríamos seguir en los mercados verticales en los que estábamos, y queríamos seguir teniendo éxito en esos mercados verticales, y pusimos en marcha un plan. Contratamos un estudio increíble en Minnesota para poder ampliar nuestros servicios en el sector de la vivienda para mayores. Ese equipo ha sido un activo maravilloso para nosotros a la hora de asumir más servicios de enfermería especializada, de modo que tenemos desde la enfermería especializada hasta el producto de lujo. Hemos ampliado el personal. Hemos seguido trabajando con los clientes e impulsando proyectos. Así que hemos estado ocupados. Hemos estado ocupados.
Tod Petty:
Excelente. Excelente. Hoy vamos a descubrir cómo se han preparado para afrontar este nuevo cambio de producto, este nuevo cambio que se ha producido. ¿Qué aspecto tienen las viviendas para mayores en 2021? ¿Qué aspecto tiene el nuevo producto? ¿Cuál es el producto para el mercado medio? ¿Qué estamos viendo ante nuestros ojos? Estamos deseando hablar de ello hoy.
Melissa Banko:
Hay una percepción errónea de lo que hace un diseñador de interiores en general. Sí, jugamos con todas las cosas bonitas, con los acabados bonitos y con la iluminación, y nos pasamos el día dibujando y revolcándonos en los trozos de pintura. Pero la realidad es que sí, es una parte increíble de lo que hacemos. Pero nuestro valor añadido está realmente en la programación y la planificación del espacio y la comprensión de lo que realmente necesita un edificio. Así que, en respuesta a lo que dices sobre las expectativas de para quién estamos diseñando, no todos los edificios están destinados a ser iguales, y tienes que entender desde el principio quién es tu objetivo demográfico, y para quién estás diseñando esos edificios.
Tod Petty:
Estás diciendo, Melissa, ¿estás diciendo que los edificios fueron diseñados sin el usuario final en mente?
Melissa Banko:
Estoy diciendo que ha habido un boom en nuestra industria antes de que el baby boom llegara a ella. Sí, la generación del baby boom va a pedir cosas diferentes, pero, de nuevo, no podemos meter a esa generación en el mismo saco. No podemos meter a todas las personas mayores en la misma categoría. Tienen necesidades diferentes.
Tod Petty:
No todos los baby boomers fueron creados iguales.
Melissa Banko:
Creados iguales. Necesitan cosas diferentes. El nivel de atención dentro de esta franja de edad para la que estamos diseñando, necesitan cosas diferentes, necesitan diferentes niveles de atención. No podemos dar por sentado que todos estos edificios pueden tener las mismas cosas y funcionar para todos. La otra realidad es que hay que desgranar la parte financiera, y hay que recurrir a los consultores para que nos ayuden a planificar y diseñar un edificio adecuado, no sólo en función de las necesidades de los residentes, sino también de la posición que ocupa en el mercado. Hemos diseñado un montón de grandes edificios que están en todo el espectro en cuanto a, de nuevo, el nivel de atención en el que caen en la cuota de los residentes, y lo que el juego financiero es allí. Sí, hay una pequeña parte que pide este producto de lujo.
Melissa Banko:
Por lo tanto, estamos teniendo un montón de conversaciones en la industria, es ¿cómo podemos servir al resto de ese grupo demográfico? ¿Cómo podemos diseñar edificios realmente grandes que tienen sentido desde un nivel de rendimiento, pero también están dando la atención que es absolutamente necesario en estos edificios. Se ha producido un cambio en el diseño de unos a otros, quién puede hacerlo más grande, o quién puede hacerlo mejor, o quién puede hacerlo de mayor calidad. Queremos ser estratégicos en cuanto a con quién trabajamos, porque en el fondo tiene que tratarse de la atención. Tiene que ser sobre el servicio que está dentro de estos edificios mucho tiempo después de que salgamos. Una vez más, se trata de un juego de valores con un diseñador que entienda el espacio de las residencias de ancianos, de modo que podamos ayudar a planificar lo que el espacio debe hacer para que pueda apoyar al personal que está allí para cuidar de los residentes.
Tod Petty:
Sí, eso es un gran punto, porque estamos viendo ahora mismo muy hermosas comunidades que están estancadas en el alquiler, y el punto de precio es tan alto que la gente no está dispuesta a pagar el precio de las comodidades adicionales.
Melissa Banko:
Correcto. No estamos diciendo, ni mucho menos, que no se pueda tener un diseño y una atención realmente buenos en el mismo modelo. Banko ha construido un negocio sobre esto. Podemos tener edificios de buen aspecto que encajen y marquen todas las casillas, pero también apoyar la parte asistencial. Hay una manera de hacer ambas cosas. Se puede tener un gran diseño con cualquier presupuesto. Podemos tener diferentes tarifas y diferentes tamaños de habitaciones y diferentes niveles de atención, y aún así podemos tener un diseño realmente encantador y coordinado en su conjunto que también apoye el programa. Pedimos con insistencia que nos trajeran al equipo de operaciones antes, que me trajeran al equipo de operaciones, que me dejaran diseccionar lo que necesitan, porque cada grupo de operaciones también es diferente. Somos un consultor que se trae para apoyar eso. Una vez más, no hay una fórmula secreta para que un gran diseñador de interiores en el sector de las residencias de ancianos saque cada proyecto y empiece a leer el manual.
Tienes que sumergirte de verdad, tienes que escuchar lo que necesita tu equipo de operaciones. Tienes que escuchar cuáles son sus expectativas, a quién quieren atraer, y eres responsable, como diseñador, de apoyar eso, de diseñar en torno a lo que ese equipo de operaciones, lo que ese equipo de desarrollo realmente necesita. Porque, de nuevo, cualquiera puede venir y poner azulejos y colgar luces. Son todas las pequeñas cosas que van detrás de esas especificaciones las que hacen que un edificio tenga éxito, y es mucho menos lo que se ve cuando se miran las fotos de Instagram, lo cual, escucha, nos encanta porque lo hacemos muy bien. Pero de nuevo, hay un apoyo en el backend, porque de nuevo, salimos. Entregamos un edificio, y queremos volver un año más tarde, dos años más tarde, tres años más tarde y escuchar que hemos sido capaces de servir a las personas mayores aquí. Ha sido todo un éxito. Los edificios han arropado a nuestros residentes, y se sienten como en casa.
Eso es definitivamente parte de la razón por la que diseñamos en este espacio.
Tod Petty:
Tal vez deberíamos girar sobre eso y hablar de lo que se necesita saber sobre los adultos mayores en la variedad de grupos que son. Hablamos de los mayores de 55 años y de la enfermería especializada, pero de los 55 a los 85 años, y de cuáles son sus necesidades especiales, porque, como bien dices, no sólo en el diseño, sino también en el funcionamiento, la gente ha entrado en este espacio, sobre todo los más jóvenes, que son muy inteligentes. Francamente, creo que esto es bastante simple y esto va a ser un paseo. Ahora están tratando con la gestión de los adultos mayores y sus necesidades en eso, y fallan. Están fracasando, y las empresas construidas sobre incluso puramente la prestación de servicios de hospitalidad 100%, cuando ellos, no haciendo hincapié en la atención de la salud, están luchando también. Vamos a hablar un poco sobre cómo el diseño juega en eso, del servicio de un adulto mayor.
Melissa Banko:
Sí. Una vez más, creo que es la mezcla y cómo se combina perfectamente la necesidad de atención médica, la necesidad de atención a un diseño realmente grande para que nuestros residentes se sientan cómodos. No se sienten como si estuvieran en una institución. No sienten que este es el lugar al que "tienen que ir". No se sienten como si fueran viejos. Quieren sentirse vibrantes, quieren sentir que todavía tienen un propósito, quieren sentir que donde están viviendo y donde están, es un lugar al que la gente quiere venir a visitar. De nuevo, hay una manera de hacerlo. ¿Podemos asegurarnos de que los medicamentos se administran a tiempo y son fácilmente accesibles, pero también se guardan en un lugar seguro cuando es necesario? ¿Tengo acceso a los bocadillos y a las comidas y a todas las grandes cosas de F&D cuando lo quiero, como lo haría en mi casa? ¿Cómo lo controlamos?
¿Tengo a alguien que me va a querer, que me va a poner las manos encima y que me va a hacer sentir querida durante todo el día? De nuevo, no has oído nada sobre la iluminación, ni el color, ni la paleta, ni nada de eso. Ahora hay una manera de que el edificio puede apoyar eso. Una vez más, se trata de la distribución, de entender cómo un equipo de operaciones dota de personal a un edificio y qué aspecto tiene. ¿Estamos cuidando a nuestro personal con la planificación del espacio para que tengan los espacios que necesitan para tener éxito? También hay, por supuesto, aspectos relacionados con el diseño. ¿Nos aseguramos de que la iluminación que estamos diseñando resalta nuestro diseño y toda la belleza, pero también es el nivel de luz correcto para nuestros mayores? ¿Es el nivel de luz adecuado para nuestro personal? A veces eso es diferente. ¿Estamos tomando los acabados adecuados para asegurarnos de que estamos proporcionando acabados antideslizantes?
¿Proporcionamos materiales que puedan limpiarse, limpiarse y desinfectarse fácilmente y que, con el tiempo, no parezca que se han limpiado, desinfectado y limpiado un millón de veces? Banko Design es muy "resimercial", y esa palabra surge mucho con nosotros, y creo que deberíamos acuñarla. Sentimos que queremos asegurarnos de que estas comunidades se sientan como un hogar. Es una residencia. Los residentes viven aquí. Así que, ¿cómo proporcionamos el encanto residencial con las necesidades comerciales? Y de nuevo, apoyando el componente asistencial.
Tod Petty:
Dígame lo que sucede en el proceso, porque me he dado cuenta, si usted puede ir a Texas, donde hay un componente muy fuerte de seguridad de la vida para traer estos edificios fuera de la tierra, y usted no tiene una opción en los niveles de luz. Quiero decir, los niveles de luz se miden en cada área del edificio y es un requisito mínimo. Por lo tanto, hay realmente una gran cantidad de iluminación adecuada en la mayoría de los edificios de Texas. Entonces, puedes salir por el lado de Georgia y entrar en los edificios y te preguntas a dónde fueron las luces. Obviamente, alguien está diseñando el edificio al mínimo, un estándar mínimo que no requiere todas esas luces, pero en Texas, están subiendo su juego porque tienen un mínimo más alto para lograr.
Pero ambas comunidades salen y ambas funcionan. ¿Qué ocurre ahí en la desconexión? ¿Se debe a que los arquitectos están formados para cumplir la norma mínima desde el punto de vista del ahorro de costes? Lo que obliga a una empresa de diseño como la suya a venir y decir, oye, tenemos que aumentar nuestras luces, aunque el mínimo sea X, porque tenemos ancianos que no pueden ver, tenemos residentes de cuidados de memoria que no pueden ver un metro delante de ellos, y ven erróneamente las cosas por lo que no son y pueden confundirse y exacerbar sus emociones. ¿Es algo en lo que usted interviene regularmente?
Melissa Banko:
Absolutamente.
Tod Petty:
¿Tienes éxito cuando tienes esa entrada?
Melissa Banko:
Creo que sí. Es un esfuerzo de equipo. Hay todo un equipo de consultores que trabajan en estos edificios. Nos encanta esa colaboración con la arquitectura y la ingeniería mecánica, la estructura y el paisaje y todos los maravillosos consultores que se necesitan para crear una comunidad holística. Por lo tanto, su diseñador de interiores va a pesar en lo que los niveles de luz ... lo que una jurisdicción está diciendo que usted tiene que tener para el cumplimiento del código puede ser diferente de lo que su diseñador de interiores y su arquitecto le dicen que es correcto y bueno para su vertical. Nuestros niveles de luz y nuestra temperatura de color de la luz se ven diferentes en la vertical de la vida de la tercera edad que cuando estamos diseñando multifamiliar tradicional o la hospitalidad.
De nuevo, no se trata sólo del nivel de luz, sino también de la temperatura del color y de cómo afecta a nuestros mayores, y de la forma en que ven las cosas, que es diferente de cómo las ve un veinteañero o un treintañero. Eso influye en muchas otras cosas que hacemos con la paleta de colores y la variación del tono y el contraste y todas esas cosas. Podría hablar todo el día sobre los materiales y su aspecto, y sobre la forma en que nos ocupamos de todas esas cosas, los suelos, las transiciones, la resistencia al deslizamiento, los materiales antimicrobianos y las alturas de los armarios. Todas estas cosas son las pequeñas cosas, de nuevo, que uno probablemente no se da cuenta, pero te das cuenta cuando estás cómodo. Te das cuenta cuando te sientes bien.
Tod Petty:
Por lo tanto, usted no es consciente de ello, pero subconscientemente algo está registrando.
Melissa Banko:
Eso es lo que esperamos que nuestros usuarios están diciendo. Tal vez no sé por qué se siente, pero sabes cuando te atrae algo porque es bonito, porque te resulta estéticamente agradable.
Tod Petty:
Se siente bien.
Melissa Banko:
Pero cuando el diseño es correcto, todas esas alturas son correctas, y la forma en que estás interactuando con un espacio, cuando eso se siente bien, no queremos que necesariamente se note que está bien diseñado. Son los pequeños matices y los trucos del oficio con la experiencia que has aprendido en un determinado mercado. Eso es, de nuevo, lo que aportamos.
Tod Petty:
Eso es realmente interesante. Recuerdo que mi madre, la ayudé el año pasado en la vida asistida después de que mi padre falleció. La llevé a un edificio turístico pensando que le gustaría. Entró, era un gran vestíbulo, y entró en el bistró, y era un edificio muy bonito. Se parecía mucho a un Ritz-Carlton. Estoy pensando en el del Lago Oconee en Greensboro. Ella entró allí y dijo: "Tod, no quiero esto. No quiero gastar tu herencia en esto".
Melissa Banko:
¿Sabía ella por qué no quería estar allí? ¿No se sentía bien?
Tod Petty:
Sí, no se sentía bien. Ella dijo: "No me gusta esto. No quiero gastar el dinero". Le dije: "Mamá, es la misma cantidad de dinero que la que vimos antes". Hablaré de eso en un minuto. Ella dijo: "No me siento bien con esto. No me siento cómoda con esto".
Melissa Banko:
¿Pero no demuestra eso que no todos los edificios van a marcar todas las casillas para cada residente?
Tod Petty:
Absolutamente. Eso es lo que ella...
Melissa Banko:
Eso está bien. Tenemos edificios que a algunos les parecerán bien y a otros no, pero el espíritu de lo que hacemos tiene que ser correcto y bueno.
Tod Petty:
Correcto. Ella dijo, esto es una comunidad de personas jóvenes. No era la vida asistida. Por lo tanto, ella eligió una comunidad más pequeña, pequeña huella, muy parecido a un hogar. Ella dijo, ahí es donde acuñé el término, ella dijo: "Tod, esto se siente como si me envolviera con sus brazos y me hace sentir muy cómodo". Pagando la misma cantidad de dinero en un lugar diferente sin la grandiosidad. Veo que mucha gente comparte eso. Eso está registrando con ese grupo demográfico de un tiempo diferente, o está resonando con alguien que es mayor, que ya no es una prioridad.
Melissa Banko:
De acuerdo. Pero quita la edad. La escala es una parte importante de lo que hace y planifica un diseñador. Independientemente de si tienes 30 o 80 años, la escala se sigue aplicando. Sólo porque tengas techos de 30 pies no significa que sea correcto y bueno. Sólo porque el gran salón sea más grande que el de la calle de abajo... no significa que sea correcto y bueno. Sí se quiere, de nuevo, independientemente de la escala de edad. Hay que planificarlo adecuadamente. Una vez más, esa es una de esas cosas que tal vez la gente no piensa, oh, un diseñador está rompiendo eso. Sí, lo estamos haciendo absolutamente. Estamos vistiendo un edificio adecuadamente y también estamos reduciendo la escala para que se sienta cómodo cuando estás en él, y eso fue antes de COVID. Todo podría estar abierto. De nuevo, dependiendo de tu residencia y de lo que quieras llevar al mercado, eso también va a influir en lo que un promotor o un equipo de operaciones o un equipo de propietarios nos diga que es su lista de deseos de lo que quieren llevar al mercado y a quiénes ven como su objetivo y su grupo demográfico.
Tod Petty:
Eso trae a colación otra pregunta que acabo de pensar. ¿Tienen conversaciones sobre la dotación de personal de un edificio?
Melissa Banko:
Sí.
Tod Petty:
Porque una de las cosas que, de nuevo, que estamos viendo como la ocupación se suprime. Hemos perdido un 20%, más o menos en un cuidado de la memoria AL en los últimos seis meses a través de la deserción con la incapacidad de mover a nadie en. Así que los ingresos cayeron, el arrendamiento se estancó. Estamos un 10% por debajo de la estabilización de la ocupación.
Melissa Banko:
CapEx no se podía gastar, las renovaciones no se podía hacer.
Tod Petty:
Correcto. La mayor necesidad era el personal, para atender a los residentes, pero debido al coste asociado al edificio, la demanda de los inversores, no, no los conozco a todos, pero en general, era reducir los costes, y la partida más costosa es la mano de obra. Ahí es donde se recortaron los costes para mantener un edificio que estaba altamente, no quiero usar la palabra amenizado, pero estaba altamente diseñado para un factor sorpresa.
Melissa Banko:
Bueno, y para estar lleno.
Tod Petty:
Y para estar lleno, pero si el personal no apoya los niveles de atención que el residente necesita, no vas a mantener a la gente en el edificio. En realidad, estamos viendo que la gente viene, pasa por el edificio, le encanta el edificio y se queda. La atención no está a la altura del edificio. La atención es deficiente. No hay suficiente personal para atender a los residentes. Salen, se mudan y se van por el camino. Habiendo experimentado eso y decir, que era un gran lugar. Me atrajo. Era genial, pero no recibí los cuidados que necesitaba.
Melissa Banko:
Claro. Lo entiendo. Hablando con el personal de cualquier infraestructura empresarial, el tiempo es dinero, ¿verdad? Es lo mismo aquí, al ser una empresa orientada al servicio. El tiempo es dinero, y quieres hablar de eficiencia y quieres asegurarte de que lo que estás planeando tiene sentido desde la perspectiva del personal. A eso me refiero cuando hablo de programación y planificación del espacio. Así que, aquí es donde servimos las comidas. Bien, hablemos de cuál es el recorrido y de cómo llevamos la comida al comedor A, y luego al comedor B y al comedor C, y hablemos de, cuando tengamos que dar medicinas, cómo es eso. Así que, tengo puestos de atención, ¿y están en la ubicación correcta? Dime cuántos miembros del personal tenemos. Haciendo eso, ¿cómo se ve eso?
Hablemos de la recepción y de la sala de administración y de dónde deben estar esas personas, para que se coloquen en el edificio donde tenga sentido. Tenemos directores de actividades, y tenemos todo tipo de personal de atención adicional. Tenemos la lavandería. Esa es otra parte, tal vez no sexy, del proceso de diseño. Estás hablando de, ¿cómo se ve eso? ¿Sacamos la lavandería de las habitaciones? ¿Llevamos eso al espacio de la lavandería principal, o hay una lavandería en las habitaciones? El correo, ¿qué aspecto tiene el correo? ¿Llevamos el correo a un lugar central y tenemos un miembro del personal que lo reparte? ¿Hay una zona de paquetería? Hay un lugar... Por lo tanto, hay que hablar de esas actividades cotidianas y de lo que va a ocurrir dentro del edificio día a día para que podamos ayudarles a planificar para ser eficientes porque entonces podrían salirse con la suya, no sé cómo decirlo mejor, con un personal más reducido, para que lo que hagan día a día sea eficiente.
Tod Petty:
Un personal eficiente.
Melissa Banko:
Entonces también, vamos a hablar de la longevidad de mantener ese personal. Así que, tienes personal allí y aprenden el proceso, y esto es lo que parece el día a día. ¿Cuidamos a nuestros empleados? ¿Disponen de un espacio donde pueden ir y hacer sus gráficos, o pueden realizar sus actividades diarias que tal vez no estén orientadas a los residentes? ¿Les damos flexibilidad con el espacio de oficina? ¿Les damos flexibilidad con ese tiempo de inactividad en el que no están de cara al residente? Porque si no cuidamos al personal, el personal no cuida al residente. Así que estamos diseñando edificios, obviamente para nuestros residentes en primer lugar, pero también estamos diseñando edificios para el personal que va a estar en ellos.
Tod Petty:
Cuando usted está hablando, Melissa, esto es interesante, cuando usted está hablando con la gente nueva a la industria, hay algunas de estas vacas sagradas que han sido de alrededor de 20 años, que creo que la gente piensa que son brillantes porque ahorra dinero, y la gente se sienten atraídos por el ahorro de dinero. Creo que algunas de estas vacas sagradas son: bueno, realmente no necesitamos un espacio de descanso para los empleados porque tienen que estar trabajando con los residentes. Así que, cuando se tomen su descanso, pueden llevárselo al comedor.
Melissa Banko:
Claro, pero ¿sabes qué es más caro? El volumen de negocios.
Tod Petty:
Bueno, no sólo el volumen de negocios, pero un DOL (Departamento de Trabajo) la auditoría encuentra que usted no les dio el espacio que la hora que se dedujo su salario, y por lo tanto usted les debe el dinero para el último año, además de todos los empleados. Esa es una normativa que hay que tener en cuenta. La rotación es importante porque a los residentes del edificio les gusta la consistencia. Cuando hay una rotación constante, sus emociones se exacerban y se estresan.
Melissa Banko:
Correcto. Usted y yo, que tipo de hablar de ida y vuelta y tipo de hablar de este tema hoy, y realmente dos cosas vinieron a la mente para nosotros, y que era que usted y yo eran de la mente como sobre las cosas que tal vez estaban trabajando en la industria y las cosas que nos gustaría ver mejorar en la industria. Me preguntan todo el tiempo, ¿por qué quieres estar en el espacio de vida de la tercera edad? ¿Por qué te gusta tanto diseñar en ese sector? He dicho, y estamos empezando a ver ese giro un poco, pero nosotros como empresa vimos una oportunidad de nuevo, para proporcionar realmente un gran diseño, sino también ayudar al grupo de operaciones y los grupos de desarrollo para planificar un poco más en la parte delantera, de modo que, no sólo sus edificios pueden ser eficientes en el largo plazo, sino que también el proceso para conseguir ese diseño sea más eficiente, comunicando en exceso en la fase inicial cómo es ese proceso de diseño, hablando de los presupuestos por adelantado, teniendo conversaciones realmente sinceras sobre para quién estamos diseñando, y haciendo realmente una planificación estratégica en la fase inicial, que hemos descubierto que hace mejores edificios a largo plazo.
Melissa Banko:
Lo disfrutamos porque creo que, al tener esas conversaciones, estamos construyendo mejores edificios, pero también, siendo capaces de tomar el lado bonito de él y aplicarlo en la parte superior de eso. Porque, de nuevo, volvemos a esa mezcla, puedes tener ambas cosas. Se puede tener un edificio muy bien planificado que atienda a los residentes que debe atender, pero también puede ser muy bonito y agradable de ver, y hay una manera de hacerlo.
Tod Petty:
Sí, sin duda. Creo que, cuando tienes operaciones involucradas en el principio, incluso si los deseos operativos no prevalecen, al menos todo el mundo en la mesa entiende lo que estamos renunciando. Si el código no incluye una zona limpia y otra sucia, o una zona limpia y otra sucia, y sólo vamos a tener una zona en la que se mezcle, y operaciones dice que realmente necesitamos espacios separados para el control de infecciones, o para facilitar el trabajo. Y dijimos, simplemente no tenemos el espacio. No vamos a hacerlo, vamos a combinarlo todo. Entonces todos podemos decir, de acuerdo, pero todos entendemos, una vez que estamos abiertos los desafíos que esto va a traer a la parte de la operación. Si todos decimos que sí, amén, todos estamos de acuerdo con el reto que va a suponer y todos tenemos el visto bueno, frente a tomar esa decisión sin operaciones, entonces les entregas el edificio.
Tod Petty:
Todo el mundo se va, el GC se va, los desarrolladores son sólo como la comprobación en una vez al mes, y nuestra operación está tratando de entregar lo que el cliente está pagando realmente, que es el servicio y la atención en el edificio que no necesariamente la promoción, y hay una gran cantidad de estrés.
Melissa Banko:
Correcto, y entonces usted tiene el movimiento de los espacios o tratando de hacer que los espacios de trabajo que fueron diseñados para otro propósito, y que no tiene sentido, y ciertamente no se muestra bien. Por lo tanto, es tratar de mitigar que en el extremo delantero.
Tod Petty:
Usted ha visto los grupos operativos se vuelven locos, creo que cuando empiezan a mover los espacios en torno a lo que piensan que es bueno.
Melissa Banko:
Oh, nos vuelve locos.
Tod Petty:
Realmente me encanta también, cuando son sólo tipo de dejar ir y como, hey, vamos a remodelar esta habitación, por lo que ustedes salir y encontrar un contratista y poner lo que quieras en ella.
Melissa Banko:
Sí. Bueno, creo que lo que los grupos de éxito han descubierto es que tiene que haber un nivel de flexibilidad. Si no aprendimos todo eso en 2020, como tienes que pivotar y tienes que ser flexible, nadie está diciendo que el nuevo modelo es eliminar todas las comodidades. Queremos que esos servicios estén ahí si tienen sentido para el grupo demográfico al que nos dirigimos en esos edificios. Nadie está diciendo, no estoy diciendo que los eliminemos. Lo que digo es que seamos inteligentes y contratemos a un diseñador de interiores que nos explique cómo hacerlo. Nos hemos referido, el bistro se ha convertido en una broma, me siento como en nuestro espacio es como, todo el mundo tiene el bistro, todo el mundo tiene la sala de cine, todo el mundo tiene la sala de artes y oficios.
Melissa Banko:
Hasta cierto punto, usted quiere tener esos espacios programáticamente, pero podemos diseñar espacios que son un poco flexibles para que usted no está tal vez tomando más metros cuadrados. Tienes espacios que van a girar. Creo que este año en concreto nos ha enseñado eso, que será esencial, y los espacios grandiosos que estábamos diseñando en el 19 y el 18 probablemente serán revisados. De nuevo, ¿por qué va a venir un residente a una comunidad? Van a venir a una comunidad porque van a obtener algo de la comunidad que no pueden obtener en casa. Si proporcionamos un espacio que se siente cómodo, que se siente "resimercial", los brazos se han envuelto alrededor, ¿cómo nos aseguramos de que, de nuevo, estamos proporcionando las cosas que necesitan? Es ese componente de atención, es el propósito, es el compromiso, es la socialización, y podemos proporcionar todas esas cosas a través de servicios realmente grandes, pero seamos estratégicos al respecto.
Melissa Banko:
Vamos a asegurarnos de que como un todo, el proyecto tiene sentido. De nuevo, no me refiero sólo a la atención o a la parte del diseño, sino a la parte financiera. Si tienes un buen diseñador de interiores que va a tener esas conversaciones difíciles contigo sobre cómo gastar bien el dinero, tengamos esa conversación.
Tod Petty:
Bueno, si usted puede reducir sus pies cuadrados y que se traduce en una caída en el alquiler de los residentes, que va a ser muy importante en el futuro.
Melissa Banko:
Eso es diseñar para el mercado medio, que hay un vacío en el mercado, es diseñar para el mercado medio. Entonces, ¿cómo lo hacemos? De nuevo, no es como, oye, escucha, eres un mercado medio. No tienes el bistró, no tienes el teatro. Eso no es lo que nadie está diciendo. Estamos diciendo que seamos inteligentes sobre cómo planearlo bien para que tenga sentido para ese tipo de proyecto.
Tod Petty:
Correcto. Bueno, yo me fijo en lo que ha hecho Hyatt Place. Puede ser un buen ejemplo de hacia dónde vamos. Porque si vas a alojarte en un Hyatt Place, entras en la entrada, te recibe el conserje, el encargado de la recepción, y te registras. Por cierto, justo al lado, quieres una taza de café o una copa de vino, y vas a sentarte y entonces ella se mueve hacia allí y te sirve tu copa de vino, y puedes tener tu pizza. Entonces, oh, bueno, necesitaba que me llevaran al aeropuerto. Una de las partes del escritorio salta en la furgoneta, te llevan al aeropuerto. Todo está ubicado en el centro. Tienes este bonito espacio donde la gente está alrededor y no tienes que bajar a la derecha al restaurante y luego más abajo a la derecha al bistró, y más abajo a la derecha al centro de negocios. Se trata de conservar el espacio, reunir a la gente y seguir teniendo una buena entrega.
Melissa Banko:
Correcto. Banko, como empresa, estamos en tres verticales. Por lo tanto, la vida de la tercera edad, multifamiliar tradicional, y la hospitalidad, y hay una cierta belleza en estar en los tres de ellos, porque podemos tomar las lecciones aprendidas de los otros tipos de proyectos y los integran en lo que estamos haciendo en la vida de la tercera edad. Porque, de nuevo, incluso en todos los casos... un buen diseño es un buen diseño. Ahora, usted necesita a alguien que realmente va a entrenar a través del espacio de la tercera edad, porque hay matices de eso. Pero sí, estás hablando de un modelo de hospitalidad, y el modelo de hospitalidad es la centralización de los servicios para la eficiencia, y lo que acabamos de hablar, que es la dotación de personal. La otra gran ventaja de este modelo de hospitalidad es que no hay personas mayores que tengan que desplazarse a otras zonas del edificio.
Por lo tanto, también se trata de desglosar cómo utilizan ese edificio, cuál es su trayectoria y de integrar eso en el seguimiento del personal también. Estoy de acuerdo contigo. Hay flexibilidad en esos espacios. Sigues teniendo todas esas comodidades, sigues teniendo todos esos servicios. Está planeado para que haya cierta flexibilidad.
Tod Petty:
Es casi una dicotomía. Tienes que crear, estamos hablando de dos pistas diferentes que tienen que mezclarse en un edificio. Por lo tanto, estamos hablando de que potencialmente las habitaciones cambian para ser cómodo para el residente. Una habitación, tal vez lavadoras y secadoras en la habitación, tal vez una cocina en la habitación, que estamos viendo en hoteles, estancias prolongadas a unos 2.500 dólares por habitación y que se reposicionan como multifamiliares. Pero los traes para que puedas ponerlos en cuarentena si lo necesitas. Eso es importante. Pero al mismo tiempo, sabemos por la pandemia, que estamos lidiando con mucha depresión, estamos lidiando con mucha desconexión, y no debería ser una sorpresa, si usted lee el libro Live Long, Die Short, que es un gran libro, habla de la contribución número uno a la muerte es la falta de conexión.
Melissa Banko:
Absolutamente.
Tod Petty:
Una vez que hay una falta de conexión, hay una falta de socialización, hay falta de propósito y relevancia. No hay nada por lo que vivir. No importa lo pura que sea el agua, no importa lo limpio que sea el aire. Ni siquiera importa si estás hidratado y si te tomas tus medicinas. No tienes conexión, realmente careces de propósito. Así que no podemos dar por sentado que podemos reducir al mínimo los espacios comunes, la cuarentena y mantener a la gente a salvo y que vamos a tener un buen resultado. Tenemos que mezclar las dos cosas.
Melissa Banko:
Absolutamente. Hemos recibido esa llamada de muchos de nuestros propietarios y operadores, es de acuerdo, así que tenemos que dividir estas grandes habitaciones, ¿verdad? Es como, sí, y hay una manera de hacerlo sin rediseñar completamente el edificio. Busquemos una forma segura de socializar para que no digamos a nuestros mayores, vale, hay un virus loco por ahí y que todo el mundo se quede en su habitación hasta nuevo aviso, porque lo es. Está haciendo mella en nuestros mayores. Ni siquiera me estoy refiriendo al virus. ¿Cómo podemos asegurarnos de que siguen recibiendo el amor, el cuidado y la atención que necesitan? Es un modelo de atención sanitaria. Queremos asegurarnos de que se les cuida y de que tienen todo lo que necesitan, pero no podemos meterlos en habitaciones y dar por sentado que van a estar bien.
Tod Petty:
Correcto, y darnos una palmadita en la espalda y decir...
Melissa Banko:
Los mantuvimos a salvo.
Tod Petty:
Qué gran trabajo hemos hecho. Entonces, si hacemos un gran trabajo, nadie tiene COVID-19.
Melissa Banko:
Pero, ¿no se remonta a la planificación completa? Tal vez no estemos comiendo en el comedor todos al mismo tiempo, es una cena por etapas. ¿Cómo va a soportar eso el edificio? ¿Cómo va a soportar eso el personal? Tal vez no sea la hora de la película al mismo tiempo, tal vez tenemos grupos que se inscriben y tienes una pareja allí a una distancia segura. Creo que, de nuevo, hay una manera de hacerlo, hay una manera de girar, hay una manera de tener esas conversaciones, pero queremos asegurarnos de que nuestros mayores siguen viendo a otros mayores. Queremos que vean a sus familias. Queremos que interactúen con el personal. Queremos que nuestro personal esté seguro.
Tod Petty:
Bueno, una reducción de la huella del edificio con los servicios que se consolidan, pero todavía se da, pero la lección de espacio, que creará menos servicio de la deuda como un costo de las ventas, y con menos servicio de la deuda, y que era dólares liberados, usted puede realmente añadir el personal para realmente ofrecer la atención que necesita para ofrecer. Creo que la gente estaría dispuesta a pagar los mismos alquileres que están pagando, pero tal vez en un lugar más pequeño con buena tecnología y buenos servicios, en lugar de un lugar que es muy grandioso, que está costando mucho dinero en el alquiler y tal vez una reducción en la prestación de atención a causa de eso.
Melissa Banko:
Sí. Lo entiendo. Nos preguntan todo el tiempo, especialmente en este último año de tipo, ¿cómo se ve si el nuevo edificio está avanzando en el '21? No creo que sea dramáticamente diferente de lo que estábamos haciendo. En cuanto a hacer las mismas preguntas y hacer la misma investigación. No quiero ser demasiado reactivo para el 2020.
Tod Petty:
Algo de eso está pasando.
Melissa Banko:
Algo de eso es, y eso es dólares también, que vamos a adaptar los edificios y-
Tod Petty:
Iluminación UV, manejo del aire, remover el aire tres o cuatro veces más por hora que en el pasado.
Melissa Banko:
Escucha, nadie está diciendo que no lo hagas, pero hazlo inteligentemente, asegúrate de que has hecho toda la investigación y que tu edificio va a apoyar esas cosas. Sí. ¿Qué vemos como cosas en el '21? ¿Qué vemos que va a funcionar, y qué vamos a hacer al respecto? ¿Cómo vamos a liderar el esfuerzo en eso? ¿Buena pregunta?
Tod Petty:
Buena pregunta.
Melissa Banko:
Creo que la renovación y la reutilización y el gasto de un poco de amor y un poco de tiempo en los edificios que ya existen va a ser una gran tendencia en el '21. Es decir, obviamente hubo fondos que no se gastaron en el 20. Hay muchos promotores y equipos de operaciones que creen que están diseñando de forma lujosa y no es así.
Tod Petty:
Correcto.
Melissa Banko:
Eso es un gran-
Tod Petty:
Bueno, ellos creen que están programando una cena de cinco estrellas y no lo son. Ellos creen que es.
Melissa Banko:
Por lo tanto, hay una desconexión allí.
Tod Petty:
Es una gran desconexión. Hay una desconexión.
Melissa Banko:
Pero voy a decir -
Tod Petty:
Esto no es Ritz-Carlton. Lo que llamamos resort no es Ritz-Carlton.
Melissa Banko:
Bueno, y hay un espacio para eso. La realidad es que es una parte muy pequeña. Una vez más, como gente de negocios, vemos que todavía hay un vacío. Quiero ayudar a ser el grupo de diseño que pueda decir, sí, escucha, tenemos productos de lujo en el mercado ahora mismo, y es impresionante, pero hay maneras de tener también productos de mercado medio realmente buenos. La hay. Hay una manera de hacerlo, y hay una manera de hacer que los números funcionen. Porque escuchamos mucho eso. Oh, que no podemos hacer que los números funcionen. O tiene que ser arenilla y no tienes dinero para acabados, o tiene que ser aquí. Hay una manera de hacer aquí. Déjame hacer aquí. Déjame hacer el medio. Independientemente de dónde estés, de lujo a aquí, creo que la mayor tendencia que vas a ver en el 21 es simplemente la salud y el bienestar en general.
Melissa Banko:
Creo que vas a ver un enfoque en la aptitud, creo que vas a ver un enfoque en PT y OT, creo que vas a ver un enfoque en el gasto de más dólares para la comida más limpia, creo que vas a ver un enfoque en ese componente F & D en conjunto, creo que vas a ver un enfoque en la salud mental, porque todos vamos a necesitar para recuperarse de 2020. Independientemente de si tienes lujo y tienes un centro de fitness y spa de cinco estrellas, o tienes un producto de mercado medio, o inferior, todavía tiene que haber un enfoque en el bienestar. Creo que, eso es lo que vamos a recibir muchas peticiones, y si no lo hacemos, estaremos presionando esa agenda. Puedes hablar con médicos de todo el país que pueden hablar de COVID todo el día, pero todos ellos te dirán que una de tus mejores defensas, tanto si tienes 30 años como si tienes 80, es estar sano y tener un sistema inmunitario fuerte y estar lo suficientemente bien mentalmente como para luchar potencialmente contra algo.
Tod Petty:
Correcto. Es realmente...
Melissa Banko:
O, una condición preexistente. No soy médico. No voy a entrar en eso.
Tod Petty:
Sí. No es ciencia espacial, ¿verdad?
Melissa Banko:
Sólo cuida de ti mismo.
Tod Petty:
Quiero decir, Harvard Medical Review, es la hidratación, es la nutrición, es el movimiento. Es la psicología positiva.
Melissa Banko:
Y es el compromiso con otros seres humanos.
Tod Petty:
Correcto, la socialización.
Melissa Banko:
Entonces, ¿cómo crear el espacio que va a apoyar el personal para ser capaz de dar a los residentes?
Tod Petty:
A su punto, que va a ser necesario en cada uno de los modelos que acabamos de hablar.
Melissa Banko:
Cada uno de ellos.
Tod Petty:
Enfermería especializada.
Melissa Banko:
Cada uno de ellos.
Tod Petty:
Cuidado de la memoria de vida asistida, vida independiente, 55 adultos activos.
Melissa Banko:
La salud y el bienestar es el nuevo camino.
Tod Petty:
Correcto. En realidad, eso se confirma a principios del año antes de la pandemia, comenzó a burbujear en el Centro Nacional de Inversiones, comenzó a burbujear en la Asociación Americana de Viviendas para Personas Mayores.
Melissa Banko:
Hay un foco.
Tod Petty:
Lo es. Se trata de que, si no estás preparado para dirigir una comunidad de bienestar y atención sanitaria, estás en el espacio equivocado. Si crees que todo esto es sobre la hospitalidad, vas a estar en problemas porque el futuro es la asistencia sanitaria.
Melissa Banko:
Tienes razón.
Tod Petty:
Con eso, Jimmy, creo que vamos a tener que dejar. He estado bebiendo de una manguera de fuego con Melissa Banko.
Melissa Banko:
Porque no hablamos bien. No sé cómo...
Tod Petty:
Sólo seguimos y seguimos. Gracias, Melissa, esto fue genial hoy.
Melissa Banko:
Gracias por venir y pasar el rato.
Tod Petty:
Apreciamos su...
Melissa Banko:
Y hablar de todas las cosas de la vida de la tercera edad.
Tod Petty:
Sí, impresionante. Gracias.
