Las iniciativas ASG, también conocidas como inversiones socialmente responsables, incorporan las preocupaciones medioambientales, sociales y de gobernanza en el modelo de negocio de una empresa para obtener resultados tanto financieros como sociales. Aunque las filosofías ASG son aplicables a cualquier sector con visión de futuro, pueden ser especialmente significativas en el sector inmobiliario.
En contra de la creencia popular de que el desarrollo de la ASG es un ejemplo de que las empresas olvidan su objetivo principal -generar beneficios-, las acciones específicas guiadas por el pensamiento ASG suelen dar lugar a una mejor experiencia para los clientes y a mayores beneficios para los inversores.
En Lloyd Jones, hemos implementado iniciativas específicas relacionadas con las políticas ambientales, sociales y de gobierno, cada una con objetivos medibles, para crear un programa que llamamos Impactful Investing. Impactful Investing es la forma en que nuestras divisiones de inversión, desarrollo y gestión multifamiliar hacen su parte como una faceta socialmente responsable de nuestra empresa inmobiliaria integrada verticalmente.
¿Cuándo y dónde comenzó el movimiento ESG?
La ASG como movimiento no se atribuye a ninguna industria, empresa o periodo de tiempo. Por el contrario, tanto las empresas como los inversores comprenden cada vez más que los avances en materia de conciencia social no son sólo una tendencia, sino que añaden valor a las marcas de las empresas, así como a sus rendimientos para los inversores.
A diferencia del pasado, en el que la única preocupación de los consumidores parecía ser la competitividad de los precios y la de los inversores los niveles de rentabilidad de sus inversiones, ahora tanto los consumidores como los inversores exigen más.
Todas las partes quieren saber que las empresas que apoyan están mejorando la calidad de vida de sus empleados, el medio ambiente y la comunidad circundante. Como se ve en el gráfico siguiente, las inversiones ASG están creciendo rápidamente en Estados Unidos, alcanzando casi 17.000 millones de dólares en inversiones sostenibles a través de ASG en 2020.
Fuente: https://www.spglobal.com/marketintelligence/en/news-insights/latest-news-headlines/the-esg-trends-that-will-drive-2021-8211-podcast-61980796
¿Qué es la "E" de ESG?
Existen numerosas formas en las que las empresas inmobiliarias pueden cambiar sus procedimientos operativos para lograr un impacto positivo, y una de ellas es la "medioambiental", la "E" de ESG. Casi todas estas decisiones se engloban en tres categorías: construcción, mantenimiento y administración, en las que la conservación de la energía, a través de la implantación de sistemas innovadores y rentables, puede ser beneficiosa para el medio ambiente y, al mismo tiempo, contribuir positivamente a la cuenta de resultados, aumentando la rentabilidad para los inversores.
La conservación de la energía comienza desde la base con mejores materiales
Las políticas de conservación pueden aplicarse mediante la simple sustitución de elementos comunes de los edificios y propiedades. Los dispositivos de iluminación, los grifos de agua y las tecnologías modernas desplegadas estratégicamente ahorran dinero y proporcionan un valor añadido a los consumidores que no pueden encontrar en otros lugares.
Las instalaciones de luz y agua eficientes, como la iluminación LED y los inodoros y duchas de bajo flujo, reducirán sustancialmente los costes de los servicios públicos tanto para los residentes como para la administración. Estas mejoras no tienen por qué limitarse al interior de los apartamentos, ya que la iluminación LED de los pasillos, los aparcamientos y los pasillos puede suponer un ahorro sustancial para los operadores de los edificios.
Estas sencillas actualizaciones de los accesorios domésticos comunes pueden hacer que las comunidades residenciales sean más respetuosas con el medio ambiente y, al garantizar que el coste de la aplicación de estas actualizaciones se puede recuperar a través del ahorro de costes (por ejemplo, la reducción de la factura de los servicios públicos gracias a las luces LED) y el aumento de los ingresos por alquiler, también pueden resultar rentables.
Los residentes esperan servicios tecnológicos inteligentes
Los termostatos inteligentes, las estaciones de recarga de coches eléctricos y los higrómetros en los apartamentos son ejemplos de tecnología de vanguardia que pueden atraer a los residentes de mayor crédito que están dispuestos a pagar más alquiler y permanecer más tiempo en sus unidades, al tiempo que proporcionan un ahorro de costes a los operadores de edificios. Mantenerse a la cabeza del mercado con este tipo de innovaciones tecnológicas de eficiencia energética sitúa a los operadores de edificios multifamiliares en una ventaja competitiva frente a otras comunidades de su zona que no las adoptan.
Las tecnologías domésticas inteligentes, como los termostatos Nest, han calado en la conciencia del público, pero estas oportunidades apenas están empezando a implementarse en el sector inmobiliario comercial. Además de los termostatos, los higrómetros (dispositivos de detección de humedad y fugas de agua) pueden colocarse estratégicamente en un apartamento para alertar a los inquilinos y al personal de mantenimiento de posibles problemas de moho o intrusión de agua. Estas características no sólo reducen los costes de los servicios públicos, sino que también pueden evitar costosas reparaciones en el futuro.
Fuente: https://www.statista.com/chart/15736/smart-home-market-forecast/
Como se muestra en el gráfico anterior, la demanda de tecnología inteligente para el hogar está creciendo a un ritmo significativo. Como parte de sus iniciativas de Impactful Investing, Lloyd Jones reconoce la demanda de soluciones tecnológicas respetuosas con el medio ambiente y está liderando el sector de los apartamentos mediante la implementación de estos sistemas en sus carteras de viviendas multifamiliares y para mayores.
Auditorías continuas de servicios públicos
Una vez que los edificios se han modernizado con características de ahorro de energía, el trabajo de conservación continúa con auditorías de los servicios públicos que supervisan los niveles de uso para determinar cuándo se produce el despilfarro y qué reparaciones son necesarias para volver a los niveles de uso eficiente. Esto sirve a los ingresos finales de dos maneras importantes: en primer lugar, con las mejoras en la tecnología de conservación, los niveles de uso de los servicios públicos se reducen con cada año que pasa, y en segundo lugar, ayuda a reducir los costes de mantenimiento del edificio a largo plazo.
A medida que los sistemas anticuados se sustituyen por tecnología inteligente, los residentes también se benefician al ver reducidos sus propios gastos en servicios públicos, minimizar el tiempo de inactividad para el mantenimiento de los sistemas de sus unidades y mejorar su nivel de vida y confort.
Los pequeños cambios administrativos marcan una gran diferencia
Otro aspecto sencillo, importante y a menudo ignorado de las prácticas de ESG es el cambio al mantenimiento de registros digitales siempre que sea posible. Más allá de los contratos, las tareas de pago del alquiler, la renovación de los contratos de arrendamiento y la realización de transacciones que solían requerir papel se realizan ahora de forma digital para el deleite de los residentes, los propietarios y el medio ambiente.
La frecuencia y la aceptación de las transacciones digitales aumentaron durante la pandemia de COVID, ya que los individuos no podían o se sentían incómodos reuniéndose cara a cara con el personal de gestión de la propiedad en el lugar.
Prácticas de jardinería respetuosas con el medio ambiente y que ahorran costes para los propietarios
El paisajismo es una parte importante de la propiedad de comunidades residenciales multifamiliares a gran escala, ya que forma parte de la primera impresión que se llevan los posibles inquilinos cuando consideran dónde vivir.
Para atraer a los residentes, los promotores suelen realizar diseños paisajísticos exteriores de aspecto impresionante pero que no siempre tienen en cuenta las condiciones climáticas locales, por ejemplo, plantando árboles y arbustos exóticos y exigentes en agua en zonas de sequía. Para mantener las plantas no autóctonas, el personal de jardinería debe utilizar una gran variedad de productos químicos nocivos y un riego excesivo para fomentar el crecimiento de las plantas y, al mismo tiempo, desalentar las malas hierbas indeseables. El cambio a prácticas de paisajismo respetuosas con el medio ambiente y adaptadas al clima local puede ser más agradable estéticamente, permitir que las plantas florezcan, reducir los costes y aumentar el espacio de recreo para los residentes.
Por ejemplo, optar por herbicidas orgánicos, cambiar la maquinaria de gasolina por la eléctrica y fomentar una arquitectura paisajística más autóctona son formas de embellecer las propiedades al tiempo que se mitiga el daño medioambiental.
Más allá de la bondad con el medio ambiente, estas iniciativas también son más rentables en términos de agua, residuos y mano de obra, como muestra este estudio de la ciudad de Santa Mónica (California).
Fuente: https://www.smgov.net/uploadedFiles/Departments/OSE/Categories/Landscape/GG.DisplayAd5.e.res%281%29.pdf
¿Qué es la "S" de ESG?
Las empresas centradas en la ESG se esfuerzan por mejorar las comunidades en las que participan y, al hacerlo, ponen en práctica la "S" de responsabilidad "social". Aunque históricamente se limitaba al trabajo voluntario o a la recaudación de fondos, a menudo denominada "Responsabilidad Social Corporativa" o RSC, la profundidad del desarrollo social ha crecido hasta incluir asociaciones con organizaciones sin ánimo de lucro y un énfasis en las oportunidades de crecimiento personal y profesional para los empleados.
Las posibilidades y acciones emprendidas por las empresas centradas en la ASG están creciendo en alcance y complejidad. Más allá de las asociaciones específicas, la responsabilidad social crece en las empresas a través de la participación patrocinada en el voluntariado tradicional con los bancos de alimentos, la limpieza de playas y parques, y ofreciendo a los empleados tiempo libre personal para ser voluntarios con las organizaciones que les interesan personalmente.
Promover desde dentro construye organizaciones más fuertes
Una de las mayores preocupaciones de los trabajadores modernos es la posibilidad de crecer profesionalmente. Muchos trabajos pueden llevar a callejones sin salida, por lo que las iniciativas para cambiar esta percepción de una empresa son esenciales. Dotar de personal a los puestos de dirección con trabajadores promocionados internamente puede hacer que una empresa deje de ser simplemente un lugar que proporciona un cheque de pago y se convierta en una organización que ofrezca una carrera profesional significativa y para toda la vida.
El compromiso de ofrecer oportunidades a los trabajadores puede adoptar muchas formas, ofreciendo programas de formación, programas de certificación o incluso subvencionando la formación continua.
Más sencillo aún, y a veces más eficaz, los empleados subalternos son formados por sus superiores inmediatos simplemente mediante la exposición al siguiente nivel de retos a los que se enfrentarán profesionalmente, en caso de ser promovidos. Trabajar en estrecha colaboración también permite a la dirección evaluar las capacidades y el empuje de los empleados, garantizando que la siguiente oportunidad sea para la mejor persona posible para el trabajo.
¿Qué es la "G" de ESG?
Cada vez más importante, los empleados e inversores potenciales revisan la gobernanza interna de una empresa, la "G" de ESG, como medida para entenderla. Las empresas responsables, como Lloyd Jones, consideran que la conducta personal y la responsabilidad financiera son componentes esenciales para el éxito de una empresa.
Tanto los residentes como los inversores quieren resultados positivos, pero también necesitan saber cómo se han conseguido los resultados, y las empresas con conciencia ASG son conscientes de ello.
Las empresas inmobiliarias que se tomen en serio el crecimiento tendrán que aumentar la transparencia y detallar las políticas en las que se basan para mejorar la vida laboral de sus empleados y la vida familiar de sus residentes. Como muestra el gráfico siguiente, una gran parte del valor de una empresa se atribuye a su reputación pública en todo el mundo y, por extensión, el impacto positivo que el empleo de políticas ASG puede tener en la percepción general que tiene una empresa en el mercado.
Fuente: https://cuttingedgepr.com/good-corporate-reputation-is-vital-especially-during-covid-19-times/
Las empresas que esperan atraer a la próxima generación de talentos, a los residentes leales a largo plazo y a la próxima ronda de financiación de los inversores con conciencia medioambiental tendrán que seguir aplicando y actualizando sus programas de formación y revisión interna para estar al día de las tendencias sociales y las expectativas éticas.
¿Proporcionan las empresas inmobiliarias con conciencia ASG mayores rendimientos?
Aunque las inversiones iniciales para la construcción y el acondicionamiento de los inmuebles implican costes adicionales, estas inversiones producen rápidamente mayores beneficios debido a los aumentos resultantes de los alquileres, la prolongación de los arrendamientos y el ahorro de costes en general. Además, a medida que la sociedad espera normas más respetuosas con el medio ambiente y la sociedad, las empresas que adopten la inversión de impacto estarán mejor posicionadas para atraer a este creciente grupo de consumidores.
En muchos sentidos, los desarrollos centrados en la ESG suponen en realidad menos gastos de los que se requerían en el pasado. Las prácticas de jardinería respetuosas con el medio ambiente, con diseños más naturales, exigen menos mantenimiento. Un menor uso de la electricidad y el agua se traduce en una reducción de las facturas de los servicios públicos para los residentes y los operadores, lo que permite unos alquileres más competitivos y una mayor tasa de ocupación.
Aunque su implicación en las comunidades de sus mercados no es la razón principal por la que los inversores deciden poner su dinero en una empresa en lugar de en otra, hay una enorme cantidad de valor oculto para todas las partes en esto.
La conexión con las comunidades locales y las organizaciones benéficas ofrece rendimientos únicos que no son percibidos por muchos.
- La comunidad llega a ver la marca como un conjunto de individuos, no como un gigante corporativo. Esto puede tener varios beneficios, entre ellos una menor necesidad de gastos de publicidad y marketing, ya que el boca a boca positivo, ya sea en persona o a través de reseñas en línea, ayuda a promover la marca y sus activos.
- La empresa puede atraer a empleados ilusionados y dispuestos a dedicar su tiempo (algunos remunerados, otros como voluntarios) a ayudar a la comunidad en la que viven y trabajan.
Esta voluntad de retribución es un excelente método de filtración para identificar a los empleados que están interesados en crecer con la empresa y que están comprometidos con una conexión con su comunidad.
El gasto en contratación y formación se reduce drásticamente, ya que las personas que se ajustan a la imagen de la empresa (una empresa que retribuye) adoptarán la cultura corporativa con mayor facilidad y serán más felices en su trabajo sabiendo que están contribuyendo más allá de su jornada laboral a la comunidad también como resultado.
- La empresa ahorra costes de contratación gracias a las promociones internas y al compromiso con sus empleados.
En lugar de contratar a un buscador de talentos externo o dedicar a un empleado interno a la búsqueda permanente de posibles directivos, el talento puede encontrarse dentro de la plantilla actual. Además, el hecho de saber que una empresa promociona desde dentro anima a los talentos de nivel inicial que, de otro modo, podrían buscar trabajo en otra parte.
- Unas políticas de gobierno interno estrictas y claras sirven para garantizar a los inversores que la integridad de los empleados se mantiene en el más alto grado, comunicando a los inversores que la empresa está dirigida por profesionales que están dispuestos a dedicar tiempo, dinero y esfuerzo a hacer todo lo posible para proteger la salud de la empresa y la integridad de la marca.
Las empresas sostenibles serán pioneras mientras otras se limitan a seguirlas
No todas las empresas están plenamente comprometidas con las prácticas ASG, pero aquí en Lloyd Jones, reconocemos las posibilidades de crecimiento de esta mentalidad, la importancia para nuestra gente a nivel personal y el valor que aporta a nuestros residentes e inversores.
Aunque la inversión de impacto puede seguir siendo menos frecuente en las empresas estadounidenses que el afán de lucro, creemos que es mejor adelantarse a las tendencias y preferimos liderar el camino en nuestro sector para el bien común.
